La ricerca svolta da Jones Lang LaSalle sul mercato immobiliare relativo al settore uffici indica che, nel terzo trimestre del 2010, sia a Milano che a Roma, l’assorbimento ha visto una crescita rilevante rispetto allo stesso periodo del 2009: a Milano sono stati assorbiti 126.000 mq, quasi il doppio rispetto al 2009; a Roma sono stati locati 51.400 mq di spazi uffici, il 71 per cento in più rispetto allo allo scorso anno.
Anche l’assorbimento annuo si è attestato su volumi decisamente migliori rispetto al 2009: quasi 240.000 mq a Milano e 107.900 mq a Roma, rispettivamente l’80 e il 23 per cento in più rispetto al allo stesso periodo del 2009.
Ma si tratta veramente della tanto agognata ripresa del mercato?
Yannis De Francesco, responsabile del dipartimento Office Agency Milano di Jones Lang LaSalle Italia, non ne è convinto: “Certo, se ci fermassimo a leggere i numeri chiave del mercato, saremmo indotti a credere che finalmente il peggio sia passato e che siamo tornati sui livelli precedenti alla crisi. Infatti, i volumi di assorbimento, con molta probabilità, alla fine dell’anno arriveranno a sfiorare i 300.000 mq, uno dei valori migliori degli ultimi 5 anni. Purtroppo però, la diagnosi non è completa e dietro questi numeri apparentemente incoraggianti si nasconde la realtà di un mercato ancora in grave difficoltà. Infatti, se escludiamo la domanda espressa dalle grandi aziende internazionali che stanno razionalizzando gli spazi occupati approfittando del momento di mercato a loro favorevole, e generando così elevati volumi di assorbimento, risulta pressoché nulla la domanda di spazi espressa da nuove società e la chiusura del deal risulta sempre più difficile. Come conseguenza, cresce la preoccupazione sul futuro prossimo del mercato e le domande su cui siamo chiamati a rispondere nei prossimi mesi sono cambiate: chi occuperà gli spazi rilasciati dalle grandi società che avranno l’opportunità di spostarsi in uffici migliori, generalmente rappresentati dai nuovi sviluppi? Quale futuro per lo stock esistente, di qualità modesta, che presto si aggiungerà alla già elevata disponibilità? Rinnovamento o guerra sui canoni? Chi per primo saprà rispondere a queste domande, avrà un vantaggio competitivo sugli altri operatori”.
A Roma il problema dello stock obsoleto che rimarrà vuoto è meno drammatico rispetto a Milano. “Il mercato nella capitale continua ad essere dominato dal settore Pubblico, che esprime necessità di nuovi spazi oppure si consolida in nuovi uffici” spiega Luca Di Nisio, responsabile per l’ufficio di Roma per Jones Lang LaSalle. “La natura stessa dell’utilizzatore eviterà che a Roma il tasso di sfitto cresca nei prossimi anni velocemente come a Milano. In generale, il mercato romano continua a rimanere sostanzialmente invariato nel tempo: poco prodotto di qualità, immobilità degli sviluppatori e domanda debole. Il settore della Pubblica Amministrazione si conferma l’attore principale fra gli utilizzatori attivi sul mercato romano e, l’unico in grado di locare superfici di grandi dimensioni: su 5 transazioni realizzate nel terzo trimestre, 3 hanno interessato unità superiori a 5.000 mq”.
La disponibilità di spazi ad uso ufficio continua ad aumentare sia a Milano che a Roma: se a Milano ciò è stato principalmente causato dal rilascio di spazi esistenti, piuttosto che dal nuovo stock disponibile, a Roma l’aumento nella disponibilità è stato generato principalmente dai nuovi sviluppi. A settembre 2010 il tasso di sfitto a Milano ha raggiunto il 9,7 per cento e a Roma il 6,5 per cento. In entrambi i casi siamo ben al disopra della media degli ultimi 10 anni, rispettivamente pari al 6,9 ed il 4,5 per cento.
Per quanto riguarda gli investimenti, invece, nel settore degli uffici in Italia nei primi nove mesi del 2010 sono stati transati immobili per un valore pari a €1,2 miliardi, il 73 per cento in più rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Il volume investito nel terzo trimestre dell’anno è stato di circa 578 mln di Euro, in aumento rispetto al secondo trimestre. A Milano nel trimestre sono stati venduti e acquistati uffici per un valore complessivo di circa 127 mln di Euro, una contrazione del 48 per cento sul trimestre precedente. Tendenza contraria quella registrata nella capitale: il volume investito nel trimestre a Roma ha sfiorato i 226 mln di Euro, superando Milano come totale investito nel trimestre nel settore uffici. Ciò ha portato il totale annuale investito nella Capitale a 337 milioni di Euro, il 13 per cento in più rispetto al totale investito nei primi nove mesi del 2009.
“Continua a migliorare la fiducia degli investitori sul mercato”, spiega Douglas Babington Smith, a capo del dipartimento Office Capital Markets di Jones Lang LaSalle Italia, “pur senza mostrare picchi di euforia come negli anni precedenti la crisi. L’offerta di prodotto di qualità è aumentata leggermente così come la domanda da parte di investitori, sempre più focalizzati su asset core. Gli investitori Opportunistici, attivi sugli altri mercati europei, a Milano sono frenati dalla mancanza di opportunità valide.”
