La febbricitante crescita del mercato immobiliare a San Francisco ha visto la metropoli californiana arricchirsi di torri residenziali e per uffici firmate dai più rinomati studi di architettura e progettazione internazionali. Tra gli edifici recentemente completati nella Transbay Development Zone spiccano la Salesforce Tower di Pelli Clarke Pelli Architects e l’edificio polifunzionale Mission Rock di MVRDV, al quale ha collaborato la stessa Jeanne Gang; a questi si è aggiunto di recente anche MIRA, l’ultimo complesso residenziale disegnato da Studio Gang. La nuova proposta immobiliare, voluta dal gigante immobiliare Tishman Speyer, è situata a pochi isolati dalla baia nel quartiere che insiste nell’area tra SoMa e L’Embarcadero. Un progetto di grande respiro che si distribuisce su una superficie di circa 40 mila mq per dare vita a una torre residenziale e a un volume più basso di case a schiera coadiuvati da servizi destinati alla comunità del complesso e alla collettività. Per rispettare i vincoli e le linee guida di zonizzazione del distretto, il progetto iniziale ha raggiunto un’altezza di 90 m, successivamente implementata di altri 30 grazie a un accordo con l’amministrazione comunale che ne ha concesso l’innalzamento a patto di inserire all’interno del complesso una più ampia gamma di unità abitative che potesse, in parte, essere venduta al di sotto del costo medio di mercato. MIRA è un capolavoro tecnico descritto da una panoplia di bovindi e terrazze risultanti in una torre a spirale che ricorda la cortina ben più voluttuosa del 8 Spruce Street di Frank Gehry a New York. Il design di Gang è governato da un sistema modulare che si ripete ogni 11 piani e prende in prestito tecnologie e tecniche ingegneristiche care all’industria aerospaziale per dare vita a un rivestimento liscio, parzialmente riflettente, fatto di metallo e vetro.
Il vernacolo architettonico del bovindo, caro alla tradizione residenziale californiana, è reinterpretato in chiave contemporanea da triangoli isoscele larghi 4 m e profondi al massimo 2 che sfruttano il vertice più esterno per creare 10 diverse configurazioni che, una volta combinate, sono utilizzate per frammentare e movimentare la facciata complessiva. A ogni piano 30 finestre, per un totale di 1.000 sull’intera torre, sono inserite in pannelli spandrel tridimensionali di alluminio che coprono il bordo delle solette a cui sono vincolati. Per realizzare i passaggi tra le variazioni di geometria di ciascuna sporgenza è sempre interposto un pannello orizzontale opaco, usato per riallineare talvolta dal basso, altre volte dall’alto, tutti i moduli costituenti la facciata continua. Il volume spiraleggiante è raccontato da linee spezzate che si avviluppano su loro stesse e deve la sua forza allo studio geometrico da cui deriva, non immaginato all’inizio del percorso creativo ma parametrizzato, semplificato, ripetuto e successivamente ottimizzato per evitare indebite complicazioni nelle fasi di fabbricazione e costruzione. Heintges, consulente per le tecnologie di facciata in fase di progettazione, ha concettualizzato il progetto di involucro sviluppando un sistema con sufficiente impermeabilizzazione e compatibilità con i requisiti sismici locali. La facciata continua si compone di pannelli opachi nelle parti alta e bassa e pannelli vetrati parzialmente apribili che scaricano le spinte orizzontali del vento sulle solette di calcestruzzo. La resilienza della torre è rinforzata dal core centrale, un volume di cemento armato rigido che permette ai moduli di facciata di muoversi indipendentemente l’uno dall’altro in caso di evento sismico. Le campate consentono di ottenere una facciata continua ad alte prestazioni senza limitare il rapporto tra superficie finestrata e opaca, che si attesta attorno al 50%. Per di più, l’innovativo sistema di raffreddamento VRF permette all’edificio di superare gli ambiziosi standard energetici fissati dal Titolo 24 dello Stato della California. Questo, insieme a un sistema all’avanguardia di raccolta delle acque grigie e al sistema impiantistico ad alta efficienza ha consentito al progetto di raggiungere la certificazione LEED Gold.
Per la manutenzione a lungo termine del rivestimento esterno, in particolare il lavaggio delle superfici a grandi altezze, gli architetti con Heintges e CS Caulkins hanno incorporato nel design una serie di ancoraggi di stabilizzazione intermittenti da utilizzare per l’aggancio di una piattaforma realizzata ad hoc. MIRA riflette gli obiettivi di San Francisco di avere un mix di abitazioni, una sorta di distretto che si sviluppa in orizzontale e in verticale per promuovere socialità e innovazione. Dietro la facciata dinamica si trovano 392 appartamenti di lusso che vanno da una a tre camere da letto, 156 da vendere al di sotto della quota attuale di mercato. Evolvendo il concetto del bovindo classico e ruotandolo di grado in grado, ogni appartamento gode di ampie vedute sulla città, quasi 180 gradi per ogni unità, e di luce naturale durante tutto l’arco del giorno. Il bovindo diventa un’estensione funzionale degli spazi abitabili, che di fatto trasforma ogni appartamento in un’unità ad angolo e porta a un altro livello, decisamente superiore, la relazione tra interno ed esterno che solitamente è limitata negli edifici alti. A complemento dei 39 piani di appartamenti, l’edificio dispone di un cortile, di un ponte verde sul tetto delle case a schiera, un centro fitness a uso esclusivo dei condomini, una sala conferenze, una sala giochi per bambini, una stazione di lavaggio per cani e oltre 10 mila m2 di vendita al dettaglio al piano stradale. Da quando Jeanne Gang divenne nota alle cronache per il grattacielo di Chicago Aqua, che le valse numerosi premi e riconoscimenti, Studio Gang ha proposto una serie di altri edifici, alti e bassi, tutti sottesi da una spiccata relazione a concetti geometrici ripetuti e diversificati per ricreare un ideale architettonico dal linguaggio forte e tecnicamente evoluto.
UN IMPIANTO RESIDENZIALE DALLA DUPLICE ANIMA SOSTENIBILE
All’angolo tra le vie Folsom e Spears, MIRA punta a diventare un influente punto di riferimento per i colossi del mercato immobiliare in quanto a prestazioni energetiche e sostenibilità sociale. Tra le strategie passive e attive utilizzate all’interno dell’edificio si può certo partire dall’eccezionale sistema di raccolta delle acque meteoriche e dalla gestione dell’acqua utilizzata dagli abitanti del complesso. Le strategie di conservazione comprendono un’attenta selezione di impianti idraulici con caratteristiche di bassa portata, la progettazione del paesaggio per ridurre la domanda di irrigazione, sistemi irrigativi che utilizzano tecnologie di bassa portata diretta e un impianto integrato che raccoglie, tratta, stocca e riutilizza acqua grigia e acqua piovana. Il sistema di trattamento delle acque grigie può trattare fino a 5.000 galloni di acqua al giorno e stoccarne altri 7.500 per irrigare e da usare nello scarico dei servizi igienici. L’alta sensibilità alla conservazione dell’acqua nasce in parte dalla siccità regionale che incombe ogni anno sullo stato della California. Per lo stesso motivo, questi sistemi consentiranno all’edificio di evitare costi futuri per l’approvvigionamento idrico che, secondo le stime, in California aumenteranno di oltre il 30%. Grazie alle strategie non solo legate all’acqua ma anche alle tecnologie di involucro altamente performanti e ai sofisticati impianti di condizionamento e di ricambio dell’aria, MIRA ha raggiunto la certificazione LEED NC Gold, un livello superiore rispetto a quello stabilito dalla città di San Francisco. Ma ci sono altre attenzioni sostenibili che vale la pena sottolineare, come la stazione di ricarica per veicoli elettrici e un parcheggio per 150 biciclette utile alla promozione della mobilità e micro-mobilità elettrica. Jeanne Gang vede un ruolo più ampio per MIRA, nel quale hanno trovato posto unità immobiliari riservate a compratori che realizzano tra l’80% e il 120% del reddito mediano nelle contee di San Francisco, Marin e San Matteo. Circa il 40% di queste abitazioni, per un ammontare di 156 unità, saranno vendute al di sotto della tariffa di mercato, generando una comunità nuova, ricca e diversificata al centro di uno dei quartieri metropolitani più attivi della città.
UNA FACCIATA CONTINUA A SPIRALE REALIZZATA SU MISURA
Originalmente pensati in GFRC (Glass Fiber Reinforced Concrete), i sistemi modulari della facciata continua che rivestono tutto il complesso progettato da Studio Gang sono stati accuratamente studiati in termini geometrici e di materiale grazie all’intensa collaborazione che ha legato il fare architettonico con la preparazione tecnologica del Gruppo Permasteelisa, azienda internazionale incaricata di progettare, fabbricare e posare le facciate. L’involucro è stato discretizzato in una serie di unità spandrel -190 tipologie differenti- costituite da una struttura di estrusi ad hoc completati con pannelli di isolamento termico per garantire alte prestazioni termiche e sicurezza antincendio. La tenuta all’acqua è risolta da un unico pannello di alluminio saldato e concluso da un rivestimento con resine contenenti fluoropolimeri ad alte prestazioni applicato senza precedenti. Infatti, la straordinaria dimensione dei singoli pannelli unitamente alla necessità di fornire elementi perfettamente planari ha imposto accuratezze dimensionali e di finitura che hanno portato Permasteelisa a implementare, nella sua sede Italiana, una tecnica proveniente dall’industria aerospaziale al fine di rifinire e rendere perfette tutte le unità uscenti dall’azienda. Oltre a investigare la nuova tecnologia, Permasteelisa spa ha anche sviluppato un mock up per testare le prestazioni di facciata, provvedendo alla produzione e all’approvvigionamento oltre oceano dell’intero sistema d’involucro. Dal punto di vista tecnico, le unità spandrel sono dotate di cinque o sei diversi punti di aggancio e connesse rigidamente alla soletta strutturale per mezzo di bracci metallici disegnati su misura atti a trasferire i carichi della facciata continua all’impianto strutturale e, al contempo, lasciare libere le varie unità di muoversi in caso di sisma mantenendo il regime prestazionale dell’involucro intatto. La cortina a spirale che contraddistingue la torre è conclusa da sistemi doppio vetro contenenti argon ed equipaggiati con film basso-emissivo per un totale di 260 differenti sistemi vetrati unici replicati lungo tutto il rivestimento di facciata. Per il completamento del lavoro, Permasteelisa ha impiegato evoluti sistemi digitalizzati e tecnologie utili all’ottimizzazione dell’intero processo progettuale e produttivo. Per lo sviluppo delle unità spandrel è stato impiegato il software interno Permasteelisa Moving Forward (PMF), uno strumento BIM che consente di ottenere modelli informativi 3D finalizzati alla traduzione diretta degli elementi progettati alla produzione degli stessi.
Scheda progetto
Progettista: Studio Gang
Associate architects: Perry Architects Inc., Barcelon Jang Architecture
Committente: Tishman Speyer
Design: 2014
Costruzione: 2017-2019
Apertura: 2020
Superficie costruita: 41.000 mq
Altezza: 122 m
Main contractor: Lendlease
Facade consultant: Heintges & Associates, C.S. Caulkins Co. Inc.
Facades (manufacturing and installation): Permasteelisa Group con Permasteelisa Spa
Structures: Magnusson Klemencic Associates, Bello & Associates
Construction: Urban Design Consulting Engineers
Landscape: INTERSTICE Architects
Sustainability: Thornton Tomasetti - Leed Gold
Acoustic: Papadimos Group
Lighting: PritchardPeck Lighting
Fire safety: The Fire Consultants JasonORear_Courtesy Studio Gang
Photos: Jason O’Rear, Tom Harris, Alvise Scarpa, Scott Hargis
