Analisi – Secondo Jones Lang LaSalle, l'immissione di immobili sul mercato milanese nei prossimi mesi aumenterà la competizione sui prezzi

Oggi siamo in grado di analizzare e capire il momento storico che un determinato mercato degli uffici sta vivendo, attraverso lo studio dei dati più recenti, riferiti per lo più all'ultimo trimestre. Possiamo inoltre elaborare previsioni sull'andamento di quel particolare mercato grazie ai dati storici degli ultimi anni. Bisogna, innanzitutto, analizzare e studiare il territorio di riferimento: per esempio una città come Milano, diversamente dalla maggior parte delle principali città europee, non possiede distretti del business, aree urbane dedicate esclusivamente agli immobili direzionali, come la Défense a Parigi o Canary Wharf a Londra. L'analisi del territorio è fondamentale per capire quali siano le aree più attive per gli insediamenti direzionali e come la città sta sviluppando queste aree.

Il mercato degli uffici a Milano: lo stock
Rappresenta la superficie totale degli spazi per gli uffici, espressa in metri quadrati, siano essi pubblici o privati, occupati o liberi. L'unica discriminante è che l'attività svolta da chi utilizza tali spazi (o che potrebbe essere svolta nel caso di un ufficio libero), riguardi i servizi ad alto valore aggiunto. Oggi lo stock milanese è di circa 12 milioni di mq e, paragonato a quello delle principali città europee, offre una qualità molto bassa. Nel prossimo futuro, la qualità dello stock aumenterà grazie alla realizzazione d'importanti progetti di riqualificazione.

Lo sfitto
Indica gli spazi a uso ufficio completati e immediatamente disponibili. Spesso è utilizzato come indicatore il “vacancy rate” (o tasso di sfitto), vale a dire il rapporto percentuale tra lo sfitto e lo stock. A Milano sono attualmente disponibili circa 820mila mq di superficie, pari ad un tasso di sfitto di circa il 7 per cento. Negli ultimi 12 mesi, questo tasso è aumentato a causa della crisi economica e dell'immissione sul mercato di nuovi immobili direzionali. Questa tendenza continuerà anche nei prossimi mesi, favorendo una scelta più ampia e un potere negoziale maggiore con le proprietà.

Il Prime Rent
È il canone di locazione migliore, espresso in euro per mq per anno, registrato in un determinato mercato, in un periodo specifico. S'intende il canone più alto realizzato o che potrebbe essere realizzato, per un immobile di elevata qualità, situato nella zona migliore della città (prime location), con un contratto di locazione standard. A Milano il prime rent dell'ultimo trimestre è diminuito rispetto a quello del 2008; oggi è di 525 euro mq/anno contro i 570 euro dell'anno scorso. Ciò si deve alla congiuntura economica sfavorevole, che non invoglia le società a spendere queste cifre per le loro nuove sedi. Dal confronto con le principali città europee, si nota che il livello del prime rent a Milano sia molto alto se paragonato a città simili per dimensione come Francoforte, Madrid o Barcellona. La spiegazione è la bassa offerta d'immobili di qualità nelle zone migliori di Milano, che ha creato maggiore competizione.

Il Take-up (o assorbimento)
Rappresenta la superficie fisicamente occupata, sia in proprietà sia in locazione, da utilizzatori diretti, in un determinato intervallo temporale. Inseriamo in genere nel take-up anche le superfici di progetti in costruzione per cui è siglato un contratto preliminare. A Milano si è riscontrata una forte contrazione dell'assorbimento nel primo trimestre 2009 (32mila mq) rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente (80mila mq). Per il futuro ci aspettiamo una diminuzione del take up di circa il 25/30% rispetto al 2008 (chiusosi con 300mila mq assorbiti). Rispetto alle principali città europee, a Milano si riscontra un tasso di assorbimento annuo molto basso (meno del 3% dello stock totale) contro una media europea di circa il 6 per cento. Questo ci fa pensare che Milano abbia un grande potenziale di crescita.

Gli sviluppi futuri
L'ultimo punto riguarda la superficie di spazi a uso ufficio in costruzione o pianificata, che sarà disponibile sul mercato in un periodo futuro, di cui è generalmente indicata la data di consegna. Sono inclusi sia i progetti di nuovi uffici sia le ristrutturazioni di edifici esistenti. Nel corso del 2009 a Milano saranno completati circa 300mila mq di spazi nuovi o ristrutturati: questi permetteranno agli utilizzatori di valutare un cambio di sede dagli attuali immobili di minor qualità a spazi più efficienti e funzionali.

Conclusioni
Crediamo che nei prossimi 12 mesi i fondamentali economici rimarranno deboli e si entrerà sempre più in una fase favorevole agli utilizzatori, con l'immissione sul mercato di nuovi immobili direzionali (e conseguente aumento del tasso di sfitto), che creerà una forte pressione sulle proprietà. La domanda di nuovi spazi a uso ufficio punterà sull'ottimizzazione dei costi e sulla ricerca di qualità. La periferia e l'hinterland milanese saranno le aree più dinamiche dal punto di vista dell'assorbimento, grazie ai canoni più contenuti rispetto alle zone più centrali.

*Senior office agent, presso la sede di Milano di Jones Lang LaSalle