Il real estate commerciale quest’anno ripartirà

Secondo i dati relativi al quarto trimestre 2009 elaborati dall'European Property Clock di Jones Lang LaSalle, le economie europee mostrano incoraggianti segnali di ripresa economica. Tuttavia, il gap tra l'economia in senso stretto e l'impatto che la ripresa avrà sul mondo degli utilizzatori rimane ampio e potrà risultare in un ritardo nella ripresa dell'assorbimento di spazi ad uso ufficio. Nell'ultimo trimestre dell'anno molti paesi si sono mossi in modo differente sull'orologio immobiliare, con alcuni mercati entrati nella fase di bottoming out del ciclo, e che quindi si apprestano a cominciare la ripresa nel corso del 2010 (Londra, Varsavia, Oslo), mentre altri che devono ancora esaurire il ciclo di contrazione dei prime rent (Roma, Milano, Atene e Barcellona).

La ripresa inglese
A livello Emea, l'indice European prime office rental, basato sulla performance di 24 mercati, è diminuito dello 0,8% nel quarto trimestre 2009, dopo aver registrato una contrazione simile nel terzo trimestre. Nel corso del quarto trimestre 2009 i canoni prime sono ulteriormente scesi in 9 dei 24 mercati monitorati, variando dal -4.3% di Varsavia al -1.7% di Monaco. Tra questi troviamo anche altri grandi mercati tedeschi, come Francoforte (-2.9%), Berlino (-2.4%) e Dusseldorf (-2.2%), che fino a ora erano rimasti indietro nel ciclo europeo. Londra, che ha registrato una diminuzione dei canoni prime pari a quasi il 35% dal loro punto di picco, è il primo mercato ad aver raggiunto la fine della fase di declino; la crescente fiducia del settore fa presumere che i canoni prime possano ricominciare a crescere nella prima parte del 2010.

La stabilità del prime rent
Nei due mercati italiani il prime rent è rimasto stabile nel quarto trimestre del 2009, pari a 420 euro per metro quadro a Roma e a 500 euro al metro quadro a Milano. «A Roma abbiamo registrato nel corso del 2009 una crescente domanda da parte di società che cercano uffici piccoli in centro, dove l'offerta continua ad essere scarsa - afferma Luca Di Nisio, responsabile dell'ufficio di Roma di Jones Lang LaSalle - . Ciò ha contribuito a tenere i canoni fermi in queste aree e, allo stato attuale, non crediamo che ci sarà uno squilibrio tra offerta e domanda nei prossimi mesi tale da far nuovamente crescere i canoni prime nel breve periodo. Riteniamo però che entro la fine del 2010 anche Roma tornerà alle ore 6 dell'orologio, almeno per il prodotto prime nel Cbd (Central Business District)».

Maggiore competizione nel milanese
A Milano la situazione è diversa e la stabilità dei canoni prime nel quarto trimestre rispetto al precedente è attribuibile principalmente a due fattori: innanzitutto all'attività crescente di transazioni nelle zone del Cbd e centro, registrata negli ultimi mesi dell'anno, con canoni compresi nel range 400-500 euro per metro quadro o superiori in casi molto particolari; il secondo fattore riguarda la minore flessibilità mostrata da alcune proprietà che continuano a richiedere canoni elevati per alcuni immobili in centro. «A Milano alla fine del 2009 sono stati completati poco più di 100.000 mq di nuovi uffici speculativi, ciò ha spinto il vacancy rate al 9,1% - spiega Yannis De Francesco, responsabile del dipartimento Office Agency di Milano di Jones Lang LaSalle - Finalmente anche a Milano diventa concreta la competizione fra tutti i prodotti nuovi di buona qualità e a prezzi dimezzati rispetto ai canoni prime. I grandi utilizzatori, che dalla seconda metà del 2008 sono in attesa che migliori il mercato, oggi iniziano ad avere l'evidenza di bilanci sani. Ci aspettiamo che essi tornino a cercare attivamente l'ufficio dei sogni che meglio si adatti alla loro attività, a canoni vantaggiosi ».

Incontro tra domanda e offerta
Pierre Marin, Ceo di Jones Lang LaSalle, ha commentato: «Mentre migliorano le prospettive economiche, rimane critica la situazione relativa al mercato del lavoro e molto ci si aspetta dagli incentivi governativi allo studio in molti paesi europei. In tutta Europa la fiducia nel mercato continua ad aumentare rispetto ai minimi storici dell'inizio del 2009, ma l'imperativo dominante nelle aziende rimane il cost saving anche per i prossimi anni. Tuttavia, alcune società stanno iniziando a capire l'opportunità derivante da questo momento di mercato a loro favorevole, con molto prodotto di buona qualità disponibile sul mercato. Il 2010 sarà caratterizzato da un fragile equilibrio economico, e la minaccia della disoccupazione avrà una ripercussione diretta sulla domanda immobiliare. In compenso le grandi Corporate, che hanno rimandato le proprie decisioni nel corso del 2009, oggi guardano con più fiducia ed un cauto ottimismo al futuro. Il 2009 si è chiuso con un aumento dell'offerta di spazi di qualità e ciò ha contribuito a creare maggiore competitività, in particolare nelle zone semicentrali e periferiche. In questa situazione, il rilancio del mercato immobiliare potrà avvenire, secondo noi, solo se ci sarà un adeguamento dei canoni di locazione tale da facilitare l'incontro tra offerta e domanda».

* a cura di Jones Lang LaSalle