"Abbiamo buttato il cuore oltre l'ostacolo" così hanno fatto le aziende pioniere nell'efficienza degli edifici. Un primo "manipolo" di investitori, operatori e fornitori di tecnologie del settore immobiliare hanno creato valore - economico, sociale ed etico - riqualificando edifici importanti, adottando come strumento di misurazione oggettiva della Qualità globale il Sistema di Valutazione Immobiliare BRaVe del Politecnico di Milano, che risolve anche il grave handicap della estrema frammentarietà del mercato.
- Suor Marisa ogni anno si stupisce che i bambini della sua scuola materna in provincia di Treviso prendono sempre meno raffreddori, da quando nell'edificio è stato installato un impianto di ventilazione meccanica controllata con recupero di calore, un investimento che nessuno si sarebbe atteso così "rivoluzionario" e amico dell'economia della scuola e del paese (quante mamme non sono più costrette a rimanere a casa ad accudire il bambino con la febbre…).
- Le "Torri Garibaldi", sopra alla Stazione Garibaldi di Milano, sono i due grattacieli completamente ristrutturati da un grande investitore che ha affrontato ingenti costi, a favore delle aziende che occuperanno gli spazi in affitto, con un abbattimento considerevole dei costi futuri di gestione, perché sono diventati edifici a bassissimo impatto ambientale, generano energia, impiegano l'acqua piovana, utilizzano l'acqua di falda, hanno facciate esterne supertecnologiche e superperformanti.
- La sede INPS de L'Aquila, inagibile a causa del terremoto, è stata ricostruita dalla proprietà non soltanto con criteri antisismici, ma inserendo nell'edificio tutti i criteri di sostenibilità che, secondo il senso comune di fare finanza, potrebbero apparire costose infatuazioni, mentre in pochi anni ripagheranno - conti alla mano - la proprietà che ha fatto la scelta giusta, mantenendo invariato il canone di locazione. I lavori sono stati completati in un anno.
- Il palazzo del famoso architetto Caccia Dominioni, progettato negli anni 70, sede del quartier generale di una multinazionale, grande, molto dispendioso e imbottito di eternit, è stato completamente ristrutturato costruendo anche un involucro esterno in cristallo, ristrutturato internamente per incrementare le superfici utili, con accorgimenti d'avanguardia per permettere di far proseguire il lavoro quotidiano degli uffici. L'edificio oggi risparmia il 37% dei costi di gestione.
- I sistemi di controllo su protocollo IP-based permettono di gestire consumi di energia, safety e security in ambienti complessi e in aree con afflussi variabili di personale e visitatori. Il primo passo della smart city è lo smart building gestito dalle smart grid, che permettono anche la comunicazione, la collaborazione, il telelavoro, basi per lo sviluppo di un nuovo modo di lavorare.
- Gli edifici che vengono ristrutturati con criteri di sostenibilità indicano che ancora poche proprietà sono consapevoli del rapido mutamento del mercato, che esige caratteristiche di qualità negli edifici. Chi non ha raggiunto questa consapevolezza, in breve tempo sarà - se non lo è già - fuori mercato. Purtroppo i costi delle speculazioni immobiliari di bassa qualità ricadono sul sistema bancario e quindi, nuovamente, sul sistema paese. L'alibi, che tuttavia non è più giustificabile, è la mancanza di conoscenza dei vantaggi dell'efficienza, le prove inconfutabili, perché numeriche, della convenienza della qualità. La concorrenza internazionale sta mettendo gli operatori con le spalle al muro, perché chi non attua la qualità non è in grado di prevedere il futuro. In molte aziende il bilancio etico e sostenibile è legato ai profitti economici. Le sedi degli uffici fanno parte di questi bilanci.
- Basta consumare verde per edificare. È necessario riqualificare l'esistente con criteri univoci, ma anche riconvertire. Troppe aree sono bloccate e generano passività nei bilanci pubblici. Il progetto per raggiungere l'efficienza può durare anche 3/4 anni, si devono coordinare tutte le parti coinvolte e poi velocemente si devono compiere i lavori sull'edificio. I tenant (coloro che utilizzano in affitto l'edificio) esigono certezza dei costi di esercizio fino ai successivi 20 anni.
- La Pubblica Amministrazione utilizza circa 13.000 immobili di proprietà e circa 9.000 in locazione passiva, adibiti a uffici centrali e periferici. La sfida è trasformare il criterio attuale di valutazione basato su costo/mq/numero di addetti in costo globale di gestione, inserendo qualità, funzionalità, flessibilità: i costi per esempio di efficienza energetica e di utilizzo degli spazi sono ben superiori del prezzo netto di affitto, ma non vengono presi nei criteri di scelta.
- Gli edifici più performanti richiedono competenze specializzate per la loro gestione. Mancano validi building manager, energy manager, facility manager che farebbero migliorare sensibilmente il mercato, i consumi, i livelli di inquinamento ambientale. La gestione delle spese correnti è un tema vasto, oneroso e soprattutto malgestito: si tratta sui canoni di affitto ma ben poco sui costi di gestione. In 40 anni il costo della gestione è pari a 6 volte il costo di costruzione.
- L'apporto delle nuove tecnologie permette miracoli edilizi che fino a pochi anni fa erano impensabili. Tutto questo la legge non lo tiene in considerazione. Per coibentare le pareti i nuovi pannelli sono contemporaneamente isolanti termici, acustici, antifiamma. Il materiale è prodotto a basso impatto ambientale, con solo emissioni di vapor acqueo.
- La tecnologia degli impianti di elevazione propone ascensori sempre più efficienti, da quando ha adottato la trazione elettrica in sostituzione di quella idraulica, successivamente utilizzando cinghie di trazione piatte in gomma che hanno apportato silenziosità e comfort, permettendo motori più piccoli e meno energivori. Infine gli ascensori attuali possono generare e restituire energia durante il loro funzionamento.
- Gli impianti di climatizzazione non sono più a sé stanti. Un progetto corretto deve anche prevedere l'integrazione funzionale delle pompe a recupero di calore, dell'acqua di falda, del solare termico e del fotovoltaico. Ottimizzando l'insieme di tutte le opportunità si giunge ad abbattimenti di spesa energetica del 45% che, come si intuisce, permettono il ritorno dell'investimento anche in 4/5 anni. Inoltre, si riducono drasticamente le emissioni inquinanti, dando benefici all'ambiente e acquisendo il valore dell'impegno veramente sostenibile.
- Di domotica si parla ormai da anni. L'elettronica applicata alle tecnologie interne all'edificio (sia esso a uso ufficio o domestico) ha raggiunto performance incredibili. Si dialoga con il cellulare quasi con tutto. Si può controllare e gestire, personalizzandolo, ogni strumento che abbia un'anima elettrica. Ciò che manca ancora è la cultura di quanti benefici si possano ottenere. Gli installatori sul territorio da poco hanno compreso le potenzialità della tecnologia. Gli utenti possono usufruire dell'intelligenza applicata in aree quotidiane come per esempio in ufficio dove le luci si spengono da sole quando non c'è nessuno, oppure nella clinica medica in cui il paziente non udente o quello non vedente vengono riconosciuti e vengono adattati gli spazi a loro favore.
Il Sistema di Valutazione dell'Efficienza Immobiliare BRaVe è l'unico che analizza tutte le 13 famiglie delle caratteristiche costruttive degli edifici, andando oltre ai Sistemi di Certificazione energetica e ambientale già affermati sul mercato. È quindi uno strumento che fornisce l'approccio sistemico anche per le linee guida per la progettazione edilizia per il nuovo e per le ristrutturazioni sostenibili, oltre che per la valutazione dell'esistente, anche a beneficio dei soggetti che affittano quegli spazi e che in base all'efficienza prevedono i "costi generali" di gestione che affronteranno nel tempo, oltre al "prezzo" di locazione.
Le aziende che hanno costruito i casi di eccellenza presentati e che si sono alleate nel gruppo di lavoro che utilizza il Sistema BRaVe per cooperare nella direzione della sostenibilità, sono a oggi: Beni Stabili SIIQ, Colliers Real Estate Services Italia, Investire Immobiliare SGR, Polis Fondi Immobiliari SGRpA, World Capital Real Estate Group, Aldes Italia, BTicino, Gewiss, Honeywell Italia, Mitsubishi Electric Italia, Otis Italia, Panduit, Ursa Italia.
La crisi, dunque, si vince buttando il cuore oltre l'ostacolo, costruendo e commercializzando il valore della Qualità immobiliare e applicandolo con coerenza a 360 gradi per costruire o ricostruire il "nuovo ambiente immobiliare sostenibile", in coerenza anche con tutte le direttive europee collegate al programma 20-20-20.
I casi sono stati presentati durante due tavole rotonde, tenutesi il 6 giugno presso EIRE, dal titolo:
"Il Benchmark della Qualità Immobiliare: una necessità improrogabile"
"Verso lo Smart Building: soluzioni innovative per efficienza e risparmio".
